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房地产税渐行渐近?楼市出现2个重要信号,业内

时间:2020-05-20 12:59

过去一二十年,伴随房地产行业的快速发展,无论是居住面积还是居住环境,都有了明显的提高和改善。根据国家统计局数据显示,目前全国城镇人均住房面积约40平米,根据央行调研数据显示,目前全国城镇家庭户均住宅1.5套。其实, 这两组权威数据透露了一个共同的信息:住房总量已经开始饱和,甚至有了过剩迹象。对于这个问题,孙宏斌曾公开表示,过去开发商之间是在增量市场竞争,未来要在存量市场竞争了。

但是,这里就出现了一个现象,虽然住房总量已经开始饱和,但是房价并没有要下跌的意思,一些城市住房需求依然旺盛,房价仍有继续上涨的势头。这是为什么呢?笔者认为,主要源头在于住房资源分布不平衡,有的人手持多套房产,而有的则没有房子,受供不应求的影响,必然会推动房价上涨。对此,潘石屹也曾说,房子总量是不缺,但有人却一平都没有,也就是说有些房子没有被充分利用起来。那么,出现这种现象的原因是什么呢?

根据证券时报报道,截至2019年,在3600多家上市公司当中有1726家持有投资性房地产,占比近一半,合计持有市值1.26万亿元。除了上市公司“炒房”以外, 对于普通购房者来说,平日里见得最多的恐怕就是成群结队的“房叔”、“房姐”们了。他们之所以炒房囤房,原因在于持有房产几乎是没有成本的,虽然有些资金成本,但是过去这些年,房价的涨幅基本也都盖过了持有成本,所以常常可以忽略不计。所以,他们宁愿空置也不出售,而是待价而沽。

因此,面对这种情况,关于房地产税的呼声一直比较高,在很多人看来,这几乎算是打击炒房囤房客的终极大招了。其实,过去这些年,伴随房地产长效机制的推进,尤其是房住不炒成为了长期的定位,关于房地产税出台的权威消息已经越来越多了,虽然在具体的征税标准方面还没有明确的消息传出,但是与房地产税立法有关的报道和消息已经频频出现。值得注意的是,进入2020年以来,又有两个好消息出现了,或许预示房地产税的脚步真的越来越近了。

今年4月中旬,住建部发布关于《提升房屋网签备案服务效能的意见》要求,市、县住房和城乡建设部门应按规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表,其中明确要求楼盘表应该包括房屋坐落、房屋编码等房屋基础数据。其实,意见的核心就在于全面采集楼盘信息,建立“全国一张网”。

笔者认为,楼盘数据库一旦建成,这相当于给全国的住房市场摸了一个底,一个人在全国有几套房子,婚姻状况如何都会一览无余,一张身份证或许就可以透露你的买房交易信息,这不仅可以杜绝假离婚买房等炒房乱象,也将会让“房叔”、“房姐”无处隐藏。当然,更为重要的一个作用就是,随着买房信息更加透明化,可以为下一阶段房地产税的出台“摸底”。

5月15日,据第一财经报道,在接受媒体采访的时候,全国人大常委会法工委相关负责人表示,按照全国人大常委会立法规划的安排,有关方面正在研究起草房地产税法草案,相关工作正在稳步推进。对此,上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇表示,应该说房地产税法草案基本成熟了,但是需要合适的时机和社会接受基础才能够推出。笔者认为,目前具体推出的时间不得而知,但是根据官方的最新表态来看,房地产税立法的脚步已经开始加快了。

其实,早在2018年,房地产税就已经被列入本届人大立法规划的第一类项目,从理论上来讲,一直到2023年本届人大任期结束,房地产税都有被启动的可能性。对此,中国法学会财税法学研究会会长刘剑文表示,房地产税立法一直在做没有停止,会在合适时时机推出。华夏新供给经济学研究院院长贾康则进一步表示,希望国家最快3年内就可以启动房地产税。综合官方最新表态和专家的观点来看,业内的看法是基本一致的,那就是房地产税渐行渐近了。

住建部全面采集楼盘信息,建立“全国一张网”,这无疑为房地产税的出台提供了信息基础,税法草案的渐渐完善和成熟,将为房地产税的征收奠定法律基础。此外,当前房地产市场开始逐步从“增量市场”向“存量市场”过渡,这意味着土地财政也已经变得不可持续了,房地产税或将成为土地财政的替代品。在这样的情况之下,房地产税的出台已经是板上钉钉了,而且脚步渐行渐近。

笔者认为,房地产税的出台,对普通购房者而言,显然是一大利好消息。一方面,根据上海、重庆的试点来看,上海市规定第一套房免征,重庆市则规定免征面积为100平方米,所以无论是采取哪一种方式,对刚需自住基本没有影响。另一方面,持有房产越多,缴税就越多,这可以倒逼多套房持有者把空置的房产推向市场,一旦房子供大于求,房价就失去了上涨的动力,炒房积极性也会大大降低,这显然是刚需都愿意看到的结果。

不过,一旦房地产税出台,有“两类人”也要遇到一些麻烦了。一是中小型房企。炒房客大幅度离场,房地产回归平稳,开发商的套利空间会越来越小,这将会进一步加大行业洗牌,提高行业集中度,优胜劣汰之下,最容易倒下的无疑是杠杆过高和实力较弱的中小房企。二是炒房囤房客。持有房产不再仅仅是资金成本,而且又有了税费成本,在房住不炒的长期定位下,一旦房价涨幅低于房产持有成本,那么持有房产几乎就是亏本的。因此,炒房客也到了该收手的时候了。