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房地产到底有没有泡沫?房子的本质是什么?

时间:2020-08-01 01:47

中国现阶段房地产到底有没有泡沫?有点话泡沫有多大?题主这个问题很有意思,可能大多数网友心里都有了答案:中国房地产有泡沫,而且很严重!

其实从某派经济学角度来讲,“泡沫”这个词就有点不严谨,因为泡沫是只有破裂后才知道这是泡沫,在没有泡沫前你是不知道这是不是泡沫的。金融历史上著名的荷兰郁金香泡沫,在破裂之前你也不认为这就是泡沫,再比如2007年A股,在现在看来当时是泡沫,但是在当时你知道这是泡沫吗?

也有人认为中国的房地产市值比美日的总和还要大,这足以说明我们的房地产是泡沫了,如果按照这个说法的话,我们国家的工业产值也超过“美国+日本”了,这是否说明我们的工业也“泡沫”了?美国制造业占GDP的比重也才10%左右,而我们国家将近30%,我们国家制造业泡沫吗?

我们和美日的经济发展阶段不同,这种类比是没有什么实际意义的,也有人说我们的房地产都是暴利,所以这是泡沫的铁证,首先不说房地产暴利是否是事实吧,利润率比房地产高的产业很多,在A股白酒行业的利润率就比地产高得多了。当然也有很多人说房子就是钢筋水泥,凭什么这么值钱?这话说得就好像土地是免费的一样,你们农村自己的土地建房不要土地出让金,但是如果外村的人买的宅基地需不需要钱?所以,除去土地成本、建筑成本、税费,净利润率通常在15%以内,万科和保利大概就是15%的净利润率水平。

当然也有很多人用租金收益率来衡量,说中国的房子的租金收益率太低了,说明房价有泡沫,目前我们一线城市的租金收益率大概是1.5%,也就是1000万的房子,你每月12500元(年租金15万)就可以租下来了;二三线城市的租金收益率大概是2%-2.5%左右,也就是说100万的房子,每个月的租金大概是1700元-2080元就可以租下来了,四五线城市的租金收益率大概是3%左右。也就是说如果你有100万,其实靠利息就可以租房子住了。房地产大佬潘石屹曾经最爱用这个租金收益率指标来证明中国房地产泡沫的。

以上这些指标你都可以用来证明中国房地产是有泡沫的,但是问题是这个泡沫没有破裂啊,你要不要和泡沫共舞呢?如果这个泡沫一直不破裂呢?你继续等吗?曾经多少人错过了,你们还记得谢国忠吗?十几年前就坚定的看跌房价,认为这是泡沫,如果有人听了他的话,恐怕媳妇都娶不上了,当然现在他也销声匿迹了。

中国房地产是否有泡沫这个问题笔者不想讨论,因为没有结果,而且肯定很多人很气愤,除非我说有泡沫。我们要明白我们需要的是什么,我们是需要住房的,我们需要住房的原因不仅仅是因为要有一个房间可以住,还因为需要子女的教育、医疗、就业、商业、交通,而这些都是和房子挂钩的,有了房子你才能享受这些资源,如果我们将城市比喻成一家企业,你认为这家企业的股份是什么?是工作吗?其实不是的,是这个城市的固定资产,也就是房子,房子/土地才是这个企业的股份,有了房子你才能算得上是这个城市的股东,否则你永远是一个打工者。

最后说一句,现在的调控基调是:稳地价、稳房价、稳预期,深圳想做一个另类,现在也在学习长沙,从购房资格入手实施限购,既然不能增加供给,那么就减少需求,稳定房价,从各方来讲都是不太希望房价大涨的。北京和上海已经稳定3年了